法院“司法拍卖”房产的流程（详细版）

　　所谓法拍房是“法院拍卖房产”的简称。其从法律意义上讲是指当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由司法程序确认后向法院申请强制执行，从而将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价款满足债权。由于“法拍房”一般在拍卖过程中往往会设置一个较低的起拍价，因此“法拍房”在市场上受到了购房人的青睐。

　　二、什么房子会成为法拍房

　　1.商业贷款产生购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的。

　　2.民间借贷产生比如张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。

　　3.司法没收产生如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

　　4.无主财产就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

　　在自卖的程序中，原房主还是房子的卖家，但在法拍过程中，法拍房房主将不参与房子的出售，但销售法拍房不是通过银行来进行的 ，而是以拍卖的形式在当地的法院进行的。

　　因此，在整个拍卖程序中，实质上是法院在和你发生关系，而相应房款的支付也是交付于法院。交易流程本身安全性不言而喻。法拍房的“前世”是一手房和二手房，和大家正常购买新房和二手房的房源情况是一致的，除了交易方式和流程的区别。

　　三、法拍房房屋类型有哪几种

　　1.一手房：和摇号购买新房房源一致，这类房源较少

　　2.清水房：未有任何人居住过，也可理解为新房

　　3.精装房：装修精致，屋内家电高档，丰富齐全

　　4.中装房：装修中等，屋内家电较齐全

　　5.简装房：装修普通，内含部分家具6.瑕疵房：房内有一些明显质量问题

　　四、购买法拍房需要准备什么

　　法拍房一般经过查封、资产评估、网上拍卖、过户清房的过程，我们接触到的就是从网上拍卖开始。法拍房虽好，但是盲目竞拍就会存在一定的风险，所以大家在竞拍前一定要做好购买之前的调查工作，排除购买法拍房的一切风险。

　　五、法拍房注意事项

　　1.政策落实参拍房源的正确选择：该地区法拍房参拍的具体政策是什么？是否限购？或者是否有其他政策方面需要注意的事项。

　　2.现场实勘真实分析房源价值：需要到参拍房源的小区进行实地考察，对房源真实情况进行勘测，同时，因为竞拍者可能对房源地段配套设施升值空间等各方面不太了解，需要找到专业人士为您分析该标的的真实价值。

　　3. 进行风险全面调查此环节最为重要，建议大家找到专业团队/律师进行调查，选择专业团队，性价比更高，建议大家多方比较。

　　4.实现四个确保确保“无风险”“无瑕疵”“无额外高昂税费”“无腾退问题”。

　　5.做好多个区间预算表每一个价格区间的变化，相应的费用也会发生改变，为了让自己能够安心参拍，应该根据房源实际情况，对每3/5/8/10万上涨的不同区间做好成本精算，让自己更加清晰更有底气的进行参拍。

　　6.确定参拍方案和战术这是很多竞拍者会忽视的一个环节；在实践过程中，一些优质的房源会面临激烈的竞争，如何根据对方报名时间和出价幅度判断对手心理价位？初步预测后又如何出价？又如何利用心理战术为自己轻松且价格合理的拿下房源？如何运用参拍技巧？参拍战术和方案的规划，至关重要。而优质房源真正能够省钱，也是在这个环节。

　　7.流程、手续100%清晰参拍前，再次梳理参拍流程和手续;成功拍下后的流程和办理手续，如何跟进？如何确保银行按时放款？何时和法院进行沟通和对接？等等细节都需要再次梳理，避免重大过失，延长了自己办理周期，甚至导致保证金损失。

　　六、法拍房购买流程

　　1.市场调查首先，要根据自己的需求确定购买区域，通过网络或向专业的辅拍机构来对接当地的房产交易情况和购房政策，比如：交易价格、配套设施、学区划分、落户政策和是否限购政策等。如果不是自住，还需要考察房产是否容易转让、出租和未来升值空间等。

　　2.寻找目标充分了解市场后，就可以到司法拍卖网站寻找合适的房源了。通常，我们都会在阿里拍卖或京东拍卖寻找房源，因为这两大网站的种类和数量较多。当然了，如果是优质房源，参与人数也相对多，竞争程度会比较激烈。

　　3.阅读公告初步确定拍卖目标后，一定要非常认真、仔细地阅读网站上所罗列的公告和文件：“标的物介绍”、“竞拍公告”、“竞拍须知”、“评估报告”等，公告里基本都会标注清楚多项重要信息，比如房屋的产权属性、装修情况、是否有租赁、法院是否协助清场、税费由谁承担等等。这些问题都需一一了解清楚。

　　4.实地看房确定想要竞拍的房源后，可以按照公告里的通知报名参加实地看房。法拍房是由法院安排统一看房的，所以要提前报名。实地看房可以详细地了解房屋的真实情况，例如房屋的真实情况是否与公告上的一致，房屋是否有明显的质量问题等。

　　5.准备资金通常法拍房基本是不支持正常按揭贷款的，因是需要全款购买。如果确定参加竞拍，不仅要报名，还要准备好充足的资金，或者安排好资金渠道。

　　6.交保证金当上述5个步骤已经准备好了，就可以正式进入拍卖阶段了。首先要在拍卖平台上注册账号，在指定时间报名并支付保证金，以获得参与竞拍的资格。保证金一般为起拍价的10%～20%，如果竞拍成功，即抵冲拍卖款；如果不成功，将在拍卖结束后退回；如果竞拍成功后又悔拍，法院将予以没收。

　　7.出价竞拍每场拍卖，只要有一个人报名并交纳保证金即可开拍。已经参加竞拍的人，可以在拍卖开始后通过平台出价竞拍。竞价通常持续24小时，最后5分钟还有竞买人出价，将自动延时5分钟，直至无人出价为止。出价大于等于起拍价即可成交，价高者得。

　　8.支付余款竞拍成功后，应在指定时间将剩余的竞拍款转入法院指定的收款账户。法院核实收款无误后，会通知签署并领取《拍卖成交确认书》《协助执行通知书》《执行裁定书》（简称“三书”）等文件，然后会向不动产登记部门发出解除抵押、查封的通知书，以备竞买人办理过户手续。

　　9.办理交付已出证的目标房产，在解除抵押和查封之后，竞买人就可以带上三书和身份证、购房资格证明等文件办理过户手续。一般步骤是先到税务局核税、交税，完税后到不动产登记部门递交过户资料，顺利的话一个月左右即可拿到新的产权证。未出证的目标房产，在解除查封之后，竞买人可以和房地产开发商沟通，要求开发商根据三书直接将产权证办至竞买人名下。

　　七、法拍房常见法律问题

　　“买卖不破租赁”的法律规定：无论是之前我国《合同法》第二百二十九条，还是目前有效的《民法典》第七百二十五条，都有“买卖不破租赁”的相应规定。当然，目前《民法典》的规定进一步细化，必须满足“在承租人按照租赁合同占有期限内”的情况，所有权的变动才不影响租赁合同的效力，较之以前增加了“占有”的要件，相对之前更为严格，可能与目前司法实践中涉及房屋的执行异议申请、执行异议过多且存在不少的虚假诉讼有关。

　　目前，相当一部分房产拍卖过程中，并未及时通知承租人行使优先购买权，此种情况下，竞买成功的可能会存在被以程序违法而撤销的风险。同时，如果买受人之前没有及时发现此等问题，尤其是面对买受房屋仍存在较长的租约时，可能会因承租人提出异议程序而致使买受人无法入住、控制、使用，也存在腾房的困难。

　　“买卖不破租赁”的例外：（1）在租赁之前已经查封的，房屋处置不受“买卖不破租赁”的限制。（2）在租赁之前已经抵押的，买受人不受“买卖不破租赁”的限制。（3）作为破产企业的财产在破产程序中处置的需要，一般不受“买卖不破租赁”的限制。

　　问题处理：如果能在竞买前发现房屋仍存在租赁尤其是长期租约的情况，建议慎重购买，以免引起不必要的麻烦。可以通过协商的途径，让被执行人、承租人配合处理，争取理解；也可以与法院沟通，就存在的相关风险在拍卖公告（含竞买公告、竞买须知等，下同）中予以提示，或者与法院沟通对评估价、起拍价予以适当调整，尽量降低买入成本等。

　　2.无法腾房的问题

　　被执行人及/或其亲属等占有、以物抵债给其他债权人占有、承租人占有等。有些“法拍房”在执行过程中，甚至在被查封之前，被执行人已经将该房产租给其他主体，如果在拍卖时租约尚未到期，承租人可能会不配合腾房，并提出执行异议申请、执行异议之诉等。

　　如果在拍卖前没有腾房，后期可能会存在房屋的实际占有人不配合腾房的问题，此种情况要分情况应对。通过执行法院腾房、自行腾房、通过诉讼程序以侵犯物权的形式腾房、通过执行异议等程序腾房等。

　　3.无法“过户”的问题

　　无法“过户”的情形：“小产权房”，单位集资房屋，经济适用房、安置房、军产房等政策性房屋，被执行人没有取得房屋所有权证书的期房，竞买人有受当地购房政策限制的情形。

　　“过户”问题的处理：在参与竞买之前，一定要仔细研读法院拍卖公告中的相关信息尤其是产权方面的信息，了解清楚是否是具有完全所有权的一般商品房，并去实地查看房屋现状。对于存在“过户”风险的房屋，一定要有相应的心理准备，能够自愿承担不能“过户”的相应风险。在竞买成功后发现上述问题的，要及时与执行法院、房屋主管部门沟通处理，以了解是否有相应的补救措施办理“过户”登记手续，尽可能降低“过户”登记的风险。

　　4.无法“落户”的问题

　　无法在“法拍房”落户的风险：相对于房屋所有权变更登记的“过户”，另一个可能存在的问题是在买受房屋上“落户”问题，即将自己的户口迁移到买受房屋上的问题。法院对房屋进行拍卖、变卖，主要目的就是通过处置房屋获得款项，以偿还申请执行人的债权。而户口迁移属于当地公安机关的业务范围，法院无权管辖，也不会处理此事。目前没有相关法律规定法院可以强制将被执行人的户口迁出“法拍房”。

　　“落户”问题的处理：自行与原业主协商解决，通过执行法院或户籍部门等第三方与原业主沟通解决。

　　5.交易税费过高的问题

　　税费过高的主要情形：房屋所在土地性质系划拨用地，需要两次过户，原业主系通过赠与或继承等方式无偿、低价取得，原业主拖欠过多水费、电费、物业费。

　　税费问题的处理：第一，提前向房屋管理部门、税务部门沟通具体交易税种、税率，计算交易所需的大概税费。第二，提前与执行法院、承办法官沟通税费负担问题。第三，仔细研读拍卖公告、详细核实税费金额。第四，悔拍而放弃保证金等。

　　八、法拍房尽调来源介绍

　　这两年，法拍房市场相对活跃，成为很多人购买房子的途径之一。但是法拍房交易中，可能会存在诸如房产现状、房产产权等方面的交易风险，为了避免这些风险，购房者需要提前做好相关的尽职调查。做法拍房尽职调查，“信息来源”很重要，只有掌握充分的信息来源，才可以发现法拍房交易中可能存在的风险。

　　1.线上来源阿里拍卖网（竞买公告、标的物介绍、优先购买权、竞买记录等）。房子如果司法拍卖的话会在“阿里拍卖网”挂网，打开“阿里拍卖网”官网，输入拍卖标的物的名称就可以找到具体的标的物。几乎每一套房子会有拍卖公告、竞买须知、标的物介绍、优先购买权等信息，可以了解拍卖标的物的大致信息。标的物评估方式的不同，获取的信息程度也会不同。

　　2.线下来源阿里拍卖网中拍卖公告、评估报告中的信息与实际情况可能存在出入或者不齐全，因此还需要到现场实地核实、调查具体的信息。现场需要核查的点大致有以下五个方面：小区的开发商、小区的物业、实地查看标的物、小区周边的环境和学位情况等。

　　3.询问承办法官执行法官对于案件的整体情况最为了解，可以通过向执行法官询问，来整体了解该法拍房的相关情况，以降低购买法拍房的风险。为了防止获得拍卖标的物后，被执行人的债权人拍卖标的物纷扰不断，建议购房者购房前通过下述途径进一步了解房屋所涉案件具体情况与被执行人其他债务情况：

　　4.中国裁判文书网查询具体涉案案件的案由，标的数额。过执行裁定找到具体的“执行依据”，在裁判文书网中公开搜索，如果该案一二审判决文书上网的话，就可以查直接了解到该案具体涉及的纠纷。但是如果该案裁判文书未上网，或者调解结案则查询不到。5.中国执行信息公开网被执行人是否存在严重资不抵债情况。